怀化李光家律师提醒：“小产权房”的购买应注意哪些风险?

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村城镇建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
    小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，此类住房只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，属于违法建筑。
    根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，即使合法的“小产权房”也只能在集体成员内部转让、置换，而不能向非本集体成员的第三人转让或出售。
　  “小产权房”的购买风险在哪里？
    1、流通转让受限制
    由于“小产权房”的特殊法律属性，使得小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。因此，法律规定在流通转让时只能在集体成员内部转让、置换，而不能向非本集体成员的第三人转让或出售。如未按规定购买则不能合法转让过户。
    2、房屋质量难保障
    由于“小产权房“不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
    3、容易引起纠纷
    因为“小产权房”不属于商品房，购买后不需要去房管部门办理手续，仅以一纸协议确定相应权利。一是会因协议的约定不明或歧义，在转让过程中即产生纠纷；二是因毁约成本低，容易导致一方尤其是卖方反悔而产生纠纷。
    4、纠纷出现后权益难保障
    表现为：一是转让纠纷中，购房人的权益难保障。由于非法购买“小产权房”的合同是无效的，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益受到侵害时很难得到法律维护。根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商或其他出卖人违约，由于合同无效，购买人的权利也将无法得到保障。二是继承纠纷难题多。因为“小产权房”无合法的产权手续，如果此类房屋在继承时产生纠纷，在房屋权属、财产分割、房产价值的确定等问题上就会面临诸多难题。
    5、违法“小产权房” 可能面临责令收回或强制拆除等严重后果。
    如果购买在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋，则风险更大，一旦查实就可能面临被政府责令收回或强制拆除等非常严重的后果。