相比去年北京楼四川成都吊篮市如过山车般震荡后持续低迷，2012年的“低开高走”让开发商松了一口气。业内人士预计，9成房企的业绩都实现了正增长。“2010年太热，2011年太冷，2012年总算是相对正常的一年。”北京南城一位开发商向记者如此感叹道。

　　多数房企业绩大幅增长

　　记者从多家房企获悉，整体上今年开发商在北京的业绩都比去年要好，一些传统龙头如保利、中海、金融街等房企，由于可售项目较多，更有望达到其在北京市场的历史业绩。

　　“今年思源北京公司的代理销售额同比涨了30%。”思源经纪副总裁张鹏表示，其在北京一直代理保利、首开、万科、中铁等大房企项目，公司业绩可体现出这些龙头的销售增长。

　　从2011年2月加强版的限购政策出台到今年3月，购房者经过近一年的观望期后，中高端需求陆续入市，市场开始回暖。张鹏说，以售价3万元/平米以上的豪宅招商嘉铭 珑原 为例，2011年该项目全年销售仅约10亿元，目前则已超30亿。

　　业内人士普遍认为，北京市场处于“群雄逐鹿”阶段，没有哪家拥有较大市场份额，很少出现“黑马”，今年合生、富力的销售业绩同比去年大增，但仍属于传统龙头房企范畴。

　　楼市入淡季，房价“维稳”

　　市场转暖，除大房企赚得盆满钵满外，如旭辉等中小房企由于可售项目增加，业绩都有提高，旭辉、华业等还计划年底推出新房源以冲刺业绩。

　　而由于大部分房企已完成全年业绩，推盘积极性大大降低，如9月北京有37个新盘开盘，11月前两周只有6个盘入市，房价也普遍出现上涨现象。

　　“今年9月就完成了北京区域的销售四川成都吊篮目标36亿元。”鸿坤地产集团副总经理常世芳表示，截至11月14日，包括香河4亿元在内，北京地区销售额达41亿元，可售房源已消化了90%，公司对价格的要求一直是“逐步上升”，年底不会有任何促销计划。

　　2011年11月，以龙湖时代天街 为代表的多个项目掀起了北京楼市“成本价卖房”、“以价换量”的序幕。而目前，业内普遍认为，“以价换量”实际在三季度已全面结束。

　　“11月、12月楼市供应减少，成交量肯定会环比下跌，但同比去年仍会有增长，房价则维持稳定。”高策地产服务机构董事长陶红兵如是说。张鹏表示，很多房企已将工作重点放在明年项目的排期计划上，年底并非销售的强周期。
　　
    金融街 “融汇”加推300多套 年内有望破百亿

　　相比2011年全国130亿元销售额的惨淡业绩，金融街凭借三季度业绩大翻身，前三季度金融街控股销售额已达131亿元。北京市场一直是金融街的大本营，虽然去年在京住宅仅收金47亿元，但据中国房产信息集团研究中心数据显示，在强劲的商业地产销售拉动下，2011年金融街控股仍以87.39亿销售额名列北京房企的第七名。

　　今年金融街在北京的销售额更有望突破百亿元。“截至11月11日，今年公司在北京的销售总额达85亿元。”金融街控股相关人士说，11月中旬公司还将加推位于大兴的热销项目金融街 融汇 的300多套房源，位于通州的写字楼项目“园中园”也在洽谈大客户整售，年内销售近百亿是大概率事件。

　　目前，金融街在京共有6个项目在售，2个为写字楼商业项目，4个为住宅项目；贡献的项目当属金融街9月底拿到的月坛南街商业地块，在10月底披露的三季报中显示，其已贡献了20亿元销售额。

　　记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，今年1月1日-11月14日，金融街在北京的5个项目网签总金额为55.3亿元。上述金融街人士表示，除了网签数据有滞后性外，四川成都吊篮金融街业务以定制商业写字楼为主，签署框架协议后，大客户会先缴纳一笔10亿元左右的定金，提前锁定业绩，如月坛地块的20亿元，但不会体现在网签数据中。

　　值得一提的是，从2010年底市场高点时拍下融汇地块至今，近两年来金融街没有再在北京拿下一块住宅用地。据知情人士介绍，金融街年初总目标为150亿-160亿元，目前已完成了85%以上，于是将销售目标上调，现在正在冲刺中。但上述金融街内部人士表示，公司未对外披露过全年目标，但今年销售完成情况将好于2011年。

　　万科 提前完成百亿目标 年底推新盘万科蓝

　　11月4日，位于京西的高端楼盘五矿万科 如园取得了3栋楼的预售证。这也意味着如园年底销售开始。作为北京万科旗下高端住宅项目，如园距离全年销售目标还有数亿元的差距。而与此同时，北京万科年度整体销售目标已经提前完成，根据北京万科高层披露，9月底销售即突破百亿。

　　记者日前从北京万科获得的数据显示，截至目前北京万科已经完成销售额104亿元。这也已经超过了今年“与去年持平”的销售目标。2011年，北京万科完成销售101亿元。

　　北京万科副总经理肖劲曾透露，今年的销售目标是去年底做的计划。去年底今年初是几年来市场最差的时候，当时定的计划都偏于保守。没想到今年实际销售速度比原来设想快得多。记者了解到，万科今年主要楼盘如金域华府、长阳半岛、朗润园等价格比较平稳，时有优惠。金域华府全年销售超过30亿元。四川成都吊篮

　　在整体完成全年销售目标后，年底两个月万科推盘计划并不多，除老项目如园外，还有郭公庄板块的新项目万科蓝将开盘。不过该项目体量不大，商品住宅只有140余套，开盘也就将全部推出。

　　在拿地方面，9月20日和29日，万科联合北京住总先后拿下两块地，分别在亦庄和大兴区生物医药基地。两地块规划建筑面积合计约30万平米。和前几年相比，今年万科在京拿地规模还比较小。9月26日在观摩了孙河地块出让后，北京万科总经理毛大庆也曾对记者表示，有意在京再拿两块地。也有业内同行预计，作为近年来北京拿地大户，在年底土地市场供应重新提速后，万科入场抢地应无悬念。

　　龙湖 三盘推新货 年底冲量

　　较之于其他房企的“弹尽粮绝”，北京龙湖凭借充足的存货，依然选择在最后年关冲刺一把。

　　记者了解到，位于京城一南一北，已经累计销售突破70亿元的龙湖“双天街”，仍将整装备战。作为全北京一个连续三个月销售突破5亿的项目，长楹天街 目前在售二期东区2号楼，主打140、190平米三居四居的“公园+地铁+购物中心”生活豪宅；同时，在年底还将推出西二最后一栋写字楼产品，产品为90-650平米户型。而位于大兴的时代天街则打出完全差异化的产品牌，年底将会推出前期最受追捧的85平米户型。此户型在前期曾创下16天售罄一栋楼200余户的佳绩。此次为西区开盘的楼座，1、2号楼共384套85平米复式两居，均价15800元/平米起。

　　而向来在别墅领域长袖善舞的龙湖，也在11月中下旬推出了龙湖 香醍蓝湾 洋房产品。11月10日全新亮相当日，还邀请了“中国好声音”学员等营销方式加大宣传力度。据悉，这也是龙湖别墅社区2007年以来第三期产品，今年年底推出的洋房仅有两栋，128四川成都吊篮户。洋房产品坐落于整个龙湖别墅区的西北侧，龙湖好望山 项目的最北侧。主力户型为135平米的经典三居，14500元/平米起。据项目相关负责人介绍，项目亮相当天逾800人到访，50人意向登记预约，对于后市也充满信心。
　　
    远洋 完成年度目标 拿地仍审慎

　　今年前十月，远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)协议销售额达到271亿元，提前完成全年目标。据了解，北京地区全年度整体销售目标也已经完成。销售形势较去年有明显好转。

　　据了解，今年远洋地产在北京主要在售项目包括远洋 万和公馆、远洋天著 、远洋LAVIE、远洋新悦 等。远洋地产相关负责人介绍称，在销售策略上，去库存，定价方面将仍采取灵活定价策略，通过加大营销力度快速实现销售。今年的销售目标不会调整，但会尽努力争取成绩。

　　据介绍，近期开盘的远洋新悦，是以置业的零居、一居、二居为主的刚需楼盘，二期首批推出的250余套房源开盘即已基本售罄；而高端别墅项目远洋 天著 二期澜湾开盘2小时内便销售8亿。此外，望京区域内的豪宅远洋万和公馆 开盘日销8.2亿，开盘首月签约12亿，今年第三季度销售25亿登顶豪宅销冠。

　　关于拿地，远洋地产称将保持审慎态度，未来增加土地储备的政策和原则有三条，一是严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也不会降低投资标准；二是在已进入区域为成熟的团队补充土地储备；三是要提升周转率，控制单个项目的规模，平均每个新项目的建面控制在20万-30万平米左右。

　　目前远洋的土地总储备量为2300万平米左右，能满足未来3-5年的需求。

　　中海 在京冲刺百亿 多项目现房销售

　　低调大佬中海地产(中海九号公四川成都吊篮馆中海尚湖世家)前十月销售额达到1006.8亿港元，提前完成上调后的全年销售目标。而对于中海北京公司来说，前十月也已完成全年销售目标，力争冲刺100亿元。去年，中海北京公司销售业绩破百亿，达到102亿元，而今年有望超过这一数字，实现历史业绩。

　　据了解，中海北京公司主要在售项目为中海九号公馆 、中海尚湖世家 、中海御鑫阁 、中海苏黎世家 等。其中，中海九号公馆打造的是西南区域标杆性豪宅，今年5月首批别墅已交房、10月底首批高层已交房，而目前在售的别墅、高层产品进入现房销售，项目的园林、精装修、纯石材立面等全部实景呈现。

　　在中海九号公馆附近还有两个以小户型为主的项目中海御鑫阁和中海苏黎世家，受益于今年年底地铁9号线将全线贯通，销售进度良好。中海苏黎世家也部分交房，进入现房销售阶段。

　　而位于昌平的别墅项目尚湖世家 ，推出高性价比经济型别墅，深受中产阶级置业者青睐，连续多月成为别墅销冠。

　　中海地产北京公司相关负责人介绍，今年尚湖世家的销售进入尾声，而西南三盘仍在持续销售中。中海地产的产品之所以能在同类产品中脱颖而出，是因为中海地产更注重产品品质打造，增强客户体验，这是一种理念上的竞争。而在价格上，目前中海九号公馆，仍为35000元-38000元/平米，价格保持平稳。

　　首开 在京卖超90亿 将竞合适地块

　　“京内、京外销售均有不俗表现”四川成都吊篮“提前锁定全年140亿元销售目标”，在今年首开股份公布三季度业绩后，不少券商已经对首开给出积极评价。

　　具体到北京市场，首开股份称10月底已完成全年90亿的销售目标，包括保障房在内。今年，首开以在售老项目为主，多数是刚需型产品。

　　机构提供数据显示，今年首开在京主力项目中，首开 常青藤 、首开 国风美唐销售均超过20亿，首开 熙悦山 、首开 铂郡销售过10亿，北京苏活 、国风美仑 、璞瑅均贡献了超过5个亿的销售额。首开 常青藤5月曾以7.4亿的销售额登顶东部楼市销冠，6月12日开盘又认购近6.6亿。

　　今年首开股份坚持“加快推盘、提高周转、合理定价”的原则。如国风美仑是今年首开在亦庄-马驹桥板块推出的刚需新盘，6月低价开盘，当时成交价仅11500元/平米，去化平稳，成交价格曲线也处于平稳上升的状态。目前整体签约超过510套，接近14000元/平米的成交价，处于板块平均水平。

　　今年年底一个多月，首开旗下楼盘以消化在售部分为主。璞瑅公馆、璞瑅墅还将推新房源。

　　相对于销售上的火热，截至目前，首开今年在京土地市场较为谨慎，战果并不多。在招拍挂市场上，首开股份与保利联合拿下大兴生物医药基地一地块，权益建筑面积不到10万平米。对于拿地，首开股份表示主要考虑地块价值和后市预测，只要有合适的地块，还会积极参与。
　　
    ■ 专家视角

　　房企在分化四川成都吊篮

　　●陶红兵（高策地产服务机构董事长）：

　　各家房企的情况不同，市场表现也有分化。有些开发商看好明年的市场，所以惜售“悠着卖”；也有些开发商觉得明年市场更不好判断，想落袋为安抓紧出货，或是上市公司为了年底冲业绩、加大推盘量、开始新促销。“惜售”有时是因为卖不动，因为冬天是传统淡季，价格也涨上来了；有时也和房企的年度考核有关，如今年目标已实现，如果基数太大，明年的增长压力就更大，不如把一部分货源放在明年卖业绩好看。

　　房价难下调

　　●遇绣峰（金地集团华北区副总经理）：

　　房企一般都会把销售周期往前赶，冬季北京推盘数量减少是是正常现象，我认为年底前不会再出现推盘高峰，市场以消化余量为主。近期入市的项目主要在2011年和2010年拿地，地价较高，价格下调空间不大。而各大品牌房企在今年二、三季度多数取得了较好的业绩，资金压力不大，加上北京楼市一直需求大于供给，意味着房价不太可能下调。

　　■ “猫冬”派

　　保利 仅剩少量尾货 “休养生息”

　　与近期保利地产在全国土地市场的大刀阔斧相比，推盘速度和销售数字都显得略微保守。将视线落回北京，保利北京公司已先于整个集团提前完成全年任务，因此对于接下来的计划也显得不紧不慢。

　　据了解，今年最后两个月，保利不会有纯新盘或老盘推新入市。“主要是没货可售了。目前在售的只是老项目的一些存货，量很少。”保利集团北京公司相关负责人说，公司上下都在为下一期产品做准备工作。具体到何时推出，该负责人表示：“最早也是在明年1月份，也有可能到明年3月份以后。”

　　经过一年的市场去化，保利在北京从年初的保利罗兰香谷 、西山林语、中央公园、保利东郡 、保利春天里“五盘齐发”，到如今在售的项目仅存主打刚需产品的位于大兴天宫院板块的保利春天里，以及位于CBD的高端住宅保利东郡两个项目，且仅剩少量尾货。

　　进京已十年，保利已经不把目光局限在住宅市场上，未来将会进一步加快商业、养老地产在北京的进程。据悉,保利针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司。其试水养老地产的项目已经锁定了西山林语，将建设一座酒店式的“养老院”，与欧美的一家养老机构合作经营。 四川成都吊篮