御风行认为，新政对楼市的影响会经历三个阶段：阶段，价稳量跌；第二阶段，价跌量跌；第三阶段，价稳量升。从目前楼市反应来看，阶段已接近尾声，第二阶段的特征已隐隐出现。

近期有传闻说万科即将降价，虽然随即遭到万科的否认。但这种谣言本身就是当前开发商心态的一种反应。有关数据显示，成都房地产市场5月的供应量上升，成交量大幅下降，供需比约为3：1。从2009的供需比来看，基本是供不应求的局面，至多是供需平衡，供过于求是很少出现的，这个比例反映出成都人购买意愿受新政影响的程度。其实，成都5月的供应量并不比往年多，只是成交量受新政影响而大幅下滑了。

虽然本轮调控措施比2008年更为严厉，但开发商的财务状况也普遍好于08年，并且从土地成本来讲，也大大超过2008年的水准。所以，即使进入第二阶段，楼市也不会出现竞相降价促销的惨烈场面，但价格政策会趋于更加温和。保利近期开盘获得了成功，很大的因素也得利于其比较温和的定价政策。中海近期也借周年庆的时机进行高达50000元的促销返利。

进入第二阶段，积极营销是重要的选择。如何快速吸引客户？如何促使客户尽快下单？在这个敏感的时期，更多的是按兵不动和促销降价的楼盘。开发商和购房者都会面临两难的选择，开发商会考虑是否降价？降多少？购房者会考虑是否值得再等等。我们推荐的是小步快跑的策略。小步是指推盘量小，快跑指的是指快速营销。进入第二阶段，速度和时机的把握非常重要，处于销售期的开发商应考虑迅速积累客户，把握竞争对手的竞争策略和政策的风向；处于尾盘期的开发商则可以调整今年的拿地策略，调整新项目的产品定位策略。弱市之中，购房者可以观望，但开发商绝不能观望。