物业公司声称，按目前的收费标准决定的维护水平，你的新房子根本无法保证正常使用50年。

　　前不久，东莞市物价局、房管局委托东莞物业管理协会，对东莞辖内物业公司开展物业管理行业专题调研。物业管理协会把收集的调研数据汇总后，将在8月31日向上述两局提交调研报告。此次调研结果有可能为重新制定物业管理收费的政府指导价提供依据。

　　物业管理收费调整，事关千家万户切身利益，因此，社会各界对相关消息高度关注。

　　从本周起，《东莞观察》在“楼市周刊”版推出“众说纷纭话物管”系列报道，就物管收费标准、物业公司与开发商的“父子兵”关系、成立业委会的难处以及小区保安生存现状等，进行全方位的剖析、解读，以全面真实地反映物业管理行业的现状。敬请读者关注。

　　———编者

　　物业管理是否能正常运作，为业主提供高质量的服务，全依赖于向业主收取的物业管理服务费。

　　目前，东莞各小区的物业管理收费标准，是参考2004年的“东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价”确定的。该指导价规定，住宅物业管理服务收费，普通住房不带电梯为1.8元/平方米，带电梯的住房为2.4元/平方米。

　　从物业管理协会摸底的情况看，确实存在着一些由开发商自己创办的物业公司入不敷出的现象，这些物业公司需要开发商补贴才能维持运作。至于独立的物业公司，则亏损更多。因此，不少物业管理公司要求上级主管部门提高物业收费指导价格。

　　但是，物业公司的衣食父母业主，在收费标准问题上，与物业公司的看法针锋相对。参与东莞阳光网网络调查的158人次中，有150人次认为东莞目前的物业管理费用已经偏高。

　　设收费下限以限制恶性竞争

　　臧世胜，深圳开元国际物业管理有限公司的副董事长，从事物业管理17年。早前在深圳中海物业担任高管，2005年来东莞组建深圳开元国际物业管理有限公司东莞分公司，同年接下了中惠熙元在长安的山畔名城项目。

　　对于东莞的物业管理收费高低，臧世胜有很多话要说。他说，他们公司接的17个楼盘，有60%都是亏损的。虽然很多项目并未全部竣工，前期投入较大也是亏损原因之一。

　　如果要调整物业管理收费标准，臧世胜不建议调整上限，而应像深圳一样设定下限。设下限可避免恶性竞争。

　　东莞80%的物业公司是开发商的子公司，由开发商补贴。物业管理收费多少，这些公司并不太在乎。开发商为了把房子卖得快一点，把物管费用定得比较低。只要能促进销售，物管收费对开发商来说都是小钱。

　　但对独立的物管企业来说，情况就不同了。现在，开元公司不敢接手低于10万平方米的楼盘，“因为接了就亏了”。

　　物管收费应分两部分

　　东莞物业管理协会秘书长邓笑华则说，整个物管行业在不断规范，物业管理服务是合同行为。在业主委员会缺位的情况下，业主买房的时候就知道是谁来管理，能享受什么样的服务。

　　因此，他说，物业管理费应该分两步走。业主较少时，先根据前期协议，缴纳前期物业管理费。业主达到一定数量后，就应按照今年3月1日颁布的《广东省物业管理条例》，成立业主委员会。业主委员会代表全体业主，与原有的或者新的物业公司签订新的服务合同，确定新的物业管理收费标准。这时，小区的前期物业管理就成为历史。

　　邓笑华说，物管协会曾做过测算，与广州、深圳相比，东莞的物管收费还是便宜的。

　　凡有业主反映超标收费问题时，协会都会马上要求物业公司立刻改正。如果不听从，就向主管部门，如房管局、物价局等提出处罚建议。

　　贵了，还是便宜了?

　　东莞的收费标准，与广州、深圳相比，究竟是贵了还是便宜了?

　　中信物业管理公司总经理赵伟说，东莞的物业收费方式与广深不同。在广州，电梯的公摊电费是由业主分摊的，不同楼层交不同的费用。东莞是算进物业管理费的。这使得横向比较相当困难。

　　但臧世胜则认为，东莞物业管理成本与广州、深圳是接近的，材料设备，东莞与广深没有太大差别。人工成本，东莞比广深低，相差一两百元。东莞平均物管收费为每平方米2元左右，深圳是3.5元左右。

　　据他测算，在东莞，带电梯的高层，每平方米收费2.5元才可以保证收支平衡，但目前的政府指导价是不高于2.4元。

　　在亏损的情况下，物业服务标准就大打折扣了。住宅物业本应保证70年的正常使用，但目前的收费标准，根本无法保证物业正常使用50年。当月收的钱当月就用了，当年的钱当年就用了，无法安排未来维修项目。虽然政府出台了征缴专项维修资金的政策，但专项维修资金仍然不能保证70年物业服务的全部费用，且这笔钱只有在物业中修大修、更新改造时才能动用。

　　他举例说，一台电梯，一般15年左右就要更换，70年起码要换3次电梯。一台电梯价格15万元，70年就是45万元。这是一笔很大的费用了。钱从哪儿来呢?

　　政府监管太不专业

　　多交钱，当然应该多享受服务；多享受服务，当然要多交钱。这是常识。但实际情况与常识差距不小，这与政府监管缺位有很大关系。

　　目前，东莞物业管理中资质和收费管理并不配套。本来，一级资质和二级资质的收费是有差别的。有些公司达不到一级资质，照样收着一级资质的钱。那些收费高、服务却跟不上的公司，搞坏了行业的声誉。对这样的公司，业主当然认为收费偏高了。

　　政府是知道有一级或二级服务标准的，但却没有人去监管。

　　业主的监督也是乏力的。很多业主并不知道资质的区别，大多业主也不清楚物业公司的职能，如楼梯一天该扫几次，绿化每天都要做哪些工作等。有些物业公司只是在服务中心贴一纸服务指南，就算是公示了。这张烂纸，一般人根本不会留意。

　　按照规矩，物管企业应该公示服务项目，甚至应该把服务项目写入物管合同中。但这个方面，同样也感觉不到政府有什么监管。

　　于是，物管公司几乎是凭良心、良知向业主提供服务了。可惜，有良心、有良知的物业公司也不多，而且日益减少。

　　有物业公司认为，物管行业在全国范围内似乎都缺乏有效的监督。只能对乱收费等容易激化矛盾的问题做一点专项监管。

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