新浪房产讯 南京的二手房市场在经历了量价齐升的2009年之后，2010年又将迎来怎样的市场走势？我爱我家近日对2010年南京的二手房市场做出了九大猜想。我爱我家认为，2010年南京二手房交易量极有可能再次超越新房，同时房价将趋于平稳，个别区域或将有回调的可能。

　　猜想一：2010年南京二手房交易量7万套 概率：30%

　　南京2009年的二手房交易量破10万套，创历史新高。但是，我爱我家认为：这里面既有2008年积压的延后成交，也有2010年透支的提前释放，因此历史的特殊性造就了2009年度二手房交易的辉煌．而往年南京二手房交易量仅在3.5-4.5万套之间。根据历史上上海2004年出现过30万套的交易峰值，而后的2005年由于宏观调控而降至20万套，有1／3的年度环比大幅度衰减，因此南京明年的二手房交易量预计在5-7万套,能否有7万套，尚需政策和市场的配合。

　　猜想二：二手房价趋于平稳 概率：60%

　　2009年12月南京二手房交易价格攀升，即在大家意料之中，又在大家意料之外，意料之中是因为08年大量的需求积压，买方蓄势待发，且国家税费政策、金融贷款等政策支持。意料之外，是因为全球经济大环境不佳。但2009年二手房量价齐升、屡破纪录即是事实，又是过去时。当时间跨入2010年，如此房价要想在2010年继续高歌猛进已经明显缺乏支撑，因此，我爱我家认为2010年的南京二手房价应趋于平稳，个别区域和楼盘有回调的可能。

　　猜想三：二手房交易量再超新房 概率：50%

　　二手房交易量超过新房，南京二手房交易为主的时代序幕拉开。我爱我家认为：2010年二手房房源受税费政策影响，短期有可能出现惜售现象，但实体经济恢复和股市上涨有可能诱发部分房源出逃。加之自住型需求目前对二手房的偏爱，2010年南京二手房交易量再超新房可能性非常大。

　　猜想四：二手房房源量激增、抛盘明显 概率：10%

　　仅从南京目前房源的总存量来看，南京的二手房房源量是充足的。但关键是转手率和挂牌意愿的问题。我爱我家认为：虽然营业税“2还5”导致短期有可能出现惜售现象，同时CPI的上涨，又将使老百姓持有房产的意愿加强。但是改善型置业升级和转换投资形式的卖家在2010年还是为数不少的，再结合需求在2009年的提前释放，导致2010年需求的相对不足。综合正反两大因素考虑，2010年房源供求关系改善，2009年度供不应求的状况将在2010年缓解。但房源量大增和大量抛盘的可能性不大。

　　猜想五：二手房购房人以改善型为主 概率：70%

　　进入2009年下半年，改善型购房已经占据南京二手房购房群体的65%。我爱我家认为：2010年的南京二手房市场要想保持相对的稳定和繁荣，激活改善型购房是：必须的。更何况从中央经济工作会议精神到“新国四条”，支持改善性购房都是被明确倡导的。而且改善型购房的购房人是目前市场上中和中大户型物业的主要消化者，是银行的优质客户，而且他们一买一卖所释放出的中小户型又能及时的补充市场上二手房源的不足，可谓“人见人爱”。抛弃他们，既背离了市场，又背离了政策。

　　猜想六：贷款政策向改善型倾斜 概率：70%

　　贷款政策如何向改善型购房倾斜是目前政策中最最重要，也最最纠结的一个难点。我爱我家认为：针对投资投机和改善型购房，实行贷款的差别化待遇关键是判断标准问题，也是“二套房贷”绝地逢生的关键。什么算改善？人均居住面积未达标？套贷款已经还清甚至房产已经出售？第二套比套面积大或总价高？总得有个说法吧！而且要科学，要严谨，还要可行。

　　猜想七：交易热点沿地铁轨道交通向外发散 概率：80%

　　2009年南京城市发展的一大亮点就是地铁交通。虽然目前仅地铁1号线在运行，且1号线所经的奥体等片区入住率仍不充足。但2010年，随着2号线、1号南延线的通车，3号线、1号线西延线的开工建设推进，我爱我家认为：二手房交易热点将地铁等轨道交通向外发散。将继续激活2号线、1号南延线、3号线、1号线西延线所覆盖的片区。

　　猜想八：中高端、大户型市场青睐度将会提高 概率：60%

　　如果说2009年的小阳春靠的是80后啃老结婚族和中小户型的话，2010年的改善型置业高峰将使得二手房中的中高端、中大户型的市场青睐度提高。我爱我家认为：随着实体经济的进一步转好和人均可支配收入的增加，加之原有的拆迁、孩子上学，老人看病等因素，改善型购房的意愿会进一步被强化。同时，60%的改善型行为将都在二手房市场发生，所谓买的卖的可能都是二手房。而买的二手房中三居和90-144平米区间交易占比将会增加。

　　猜想九：行业再现大幅震荡，关店裁员再度侵袭经纪行业 概率：20%

　　虽然经历了2008年不足4万套的市场萧条，虽然那时的关店裁员还历历在目，但是，进入2010年，没有人相信行业会再现大幅震荡。“再差也不会比08年还差吧？！”这句带有些调侃口吻的话在业内广泛传扬，以至于成为了许多经纪公司内部激励的名言。的确，有08年打底，大家心里都踏实了许多。更何况政府对二手房市场越来越重视了，行业也越来越规范，行业协会也尽心尽力服务经纪机构，支持中介企业健康发展，对2010年，大家还是谨慎乐观的。