在以上通过市场比较法确定项目的初步市场价格基础上，我们通过调查本项目及周边物业二手房价格，结合市场一手房与二手房的价格关联性，对初步价格进行修正。

　　采样楼盘为：雷圳碧榕湾名苑、太子山庄、丰泽园、观峰阁

　卖点价值体系参考均价定制

　　经过中原、世联等代理公司多年的营销策划经验，总结出了卖点价值体系定价策略，此策略适用于市场状况较好，市场可比项目较少，结合多人对项目各卖点价值评价，辅助市场比较法使用。

　　价格基数：由于中海阳光玫瑰园略微优于周边已售项目，则价格基数选用目近期诺德国际10000元/平的均价为标准。

　　中海阳光玫瑰园地处南山前海路，是中海阳光棕榈园的姊妹篇，项目紧邻深圳名校深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山郊野公园、前海湾海景等稀缺的自然景观资源。项目周边有多条公交线路经过，随着地铁1号延长线和5号线的开通，片区交通的便利性会得到极大提升。
中海阳光玫瑰园占地37591.6平方米，总建筑面积110498平方米，整体布局以“围而不死，环报有情”的理念，将项目东南向规划成完全开敞式的空间，使其面向资源较好的大南山及青青世界，使东南亚风情园林景观与城市景观完全融合。
户型分布为一房、二房、三房，产品设计充分体现高使用率和高性价比，在精心打造了空中露台、观景阳台、入户花园等多功能附赠空间外，还设计了N+1空间，充分考虑了白领精英在不同时段的成长家庭需求。

　　确定价值体系选项：市场年增长率、产品价值增长、客户价值增长；

　　价格基数：由于本项目明显优于周边已售项目，则价格基数选用目前市场放盘均价8000元/平方米

　　确定各选项增值幅度及价值赋予

　　A、市场年增长率：根据对前海市场分析，目前开盘时间为2008年12月，且市场没有太多新项目开盘，即近一个月市场变化较小，因此暂不考虑市场自然增长。

　　B、产品价值增长：根据产品分析赋予项目产品增值1%，则一期增值价格为：10000×1%=100元/㎡

　　C、客户价值增长：根据客户分析赋予项目产品增值1%，则产品增值价格为：10000×1%=100元/㎡

　　卖点价值体系参考均价定制
根据卖点价值体系得出项目均价为：10000＋100＋100＝10200元/㎡

项目动态价格修正

　　1)市场现状：由于前海供应量巨大，等开发商纷纷以8-9千价格销售楼盘，且深圳市场依然出现价格下滑现象。因此南山前海市场对本项目开盘价格的动态影响取1～-1%。

　　2)政策影响：由于新政对二次置业者首付要求整为2成，将直接影响本项目深圳及周边的投资客户的投资意愿，但是经济危机让更多购房者更加关注楼盘的性价比，且前海本地中低层收入自住客户比例居多。因此政策影响对本项目开盘价格的动态影响取-1%～1%。

　　3)产品包装：根据项目样板房、园林、入户大堂、看楼通道等现场展示工程进度，项目开盘时不具备完美展示条件，对开盘价格无法起到正面支撑作用。因此产品包装对本项目开盘价格的动态影响取-1%～1%。

　　4)客户心理价位：根据对多数置业关外购房者的调查不难发现，大量客户对8000-9000元/平方米的心理价位底线较为敏感；因此以8000为标准，客户心理价格对本项目开盘价格的，动态影响取-2%～2%
专家点评：弃价保量或是出路　

　　按照楼市的发展规律看，有成交量支撑的市场才可能有改变。在持续成交无量地僵持几乎一年之后，开发商开始调整心态，这些微妙的变化能否促使8月楼市成为市场的转折点？

　　对此，王锋认为目前虽然出现了较好的成交态势，但由于成交量不大，单凭8月的成交量还不能做出正确判断，应该结合9、10月的成交状况再看。“但如果开发商能抓住目前的良好势头，进一步调整价位，加大放量，相信不仅对市场、对整个行业都能产生较好的影响。”王锋说。

　　这恰恰和王石日前在香港中报发布会上抛出的“储备过冬”武器之一的“弃价保量”类似。观察近期万科系列项目的低价快售策略，似乎更加坚定万科将走“弃价保量”的路子。作为地产界的龙头老大，万科未来的策略对市场的影响不可忽视。

　　“放量杀跌已经陆陆续续开始，未来的出路就是‘快走’。”刘莹认为，“快走”其实就是弃价保量，只有把存货消化掉，楼市才有可能翻身。

　　王锋则指出更深刻的层面，他认为房地产市场的稳定取决于消费者的预期以及宏观经济形势的稳定，单纯的弃价保量还无法促使市场真正形成底部。

　　要知道真正需求

　　调整仍将继续，下半年深圳市场将出现更多置业机会，置业者将会有更多选择。深圳市社会科学院城市运营研究中心主任高海燕提醒自住型置业者，不要只关注短期内资产价格变化忽视自己真正的需求。

　　调整心态 主动出击

　　值得注意的是，随着成交量的攀升，似乎越来越多的开发商的心态发生了变化。

　　上半年有大部分开发商选择延迟开盘或者继续等待观望，但结果是宏观政策、资金压力以及市场信心都没有出现较好转机。

　　“买家当道，建议开发商不要对市场抱有幻想。”同致行(中国)地产顾问有限公司总裁王波一针见血地指出。

　　等待无果后，越来越多的开发商开始面对现实。7月以来，市场放量越来越多，营销力度明显增大。进入8月以后，在奥运会的冲击下，市场的推量和营销不断膨胀，甚至在奥运前掀起一波小高潮。

　　“与其在身上一块一块地割肉，慢慢流血致死，还不如一次性痛快将胳膊砍掉。”刘莹认为，许多开发商已经开始改变心态，不再等待而是通过降价提高销售速度、清除库存。