我国购物中心产业尚处于发展的初期，要使这个产业健康的发展必须注意如下问题。

　　1、土地利用的集约性

　　中国购物中心发展的总量和节奏应控制，解决好目前无节制大量“超生、超大、超前”的危险倾向。在注意类型发展多样性的同时，更要重视结构的合理性。不要因为商业零售用地总体比重不大而忽视土地的合理利用。尤其要注意控制建造大量占用土地的条状购物中心。摩尔的建造也应注重土地的使用效率。中国多层建筑的摩尔在这个产业中的比重应大大多于西方发达国家。政府管理部门应有确实措施抑制大量“圈地”风潮。要将节约商业用地作为遵循我国国情的国策来看待。

　　2、地区发展的梯度性

　　中国经济发展现状的地区差异与中国的地势相反，即东高西低。购物中心的发展应根据地区经济发展的水平，有梯度的推进。地方政府应制定本地区商业发展规划，包括购物中心合理发展的规划。在过程中加强监控。做好统计分析工作，并向全社会信息透明，及时发出商业投资预警信号。经济欠发达地区在近三到五年内，除个别旅游城市外，不要盲目模仿大量发展购物中心产业。

　　3、资本结构的多元性

　　投资购物中心项目是一项长期的商业投资项目。银行贷款的融资方式不太适合此类项目。金融衍生产品的发展，多渠道筹措开发资金，减少对银行贷款的依赖是我们的期盼。

　　4、中心类型的多样性

　　在一般资料中，都将购物中心作为一种现代的零售业态。我认为，严格地讲购物中心并不是一种界限分明的零售业态。可以将它看作为一个超零售业态的业态整合平台。理由是：

　　（1）它已超出单纯的零售业的范围。具有包括商品零售和非商品零售的综合功能，当然也就超出了零售业态的范畴；

　　（2）它是零售业和商业房地产业及金融业的边缘产业，当然就不能作为单一的零售业态来对待；

　　（3）经营模式不断的变异，服务形式不断地创新。现在已发展成了不同的类型购物中心。按不同版本的北美产业分类和ICSC 对购物中心的分类，购物中心从原来的四种变为现在的两大类八种，估计今后还会有新类型的出现。当然不能以单一的零售业态来定义它了。

　　（4）购物中心成功的关键在于对不同业态的零售商店和非零售商店（如百货、超市、折扣店、专卖店、餐饮业、设施等）有机的、优化的组合和集成。购物中心与各种业态、业种的零售店之间是整合和被整合，集成与被集成的关系。当然整合者不能混同与被整合者，同样被看作为一个零售业态。

　　可以预见，现代零售商业的发展将出现大小两极分化的倾向。就是数量广泛的小店将与大型零售商业设施长期互补共存。而大型商业设施都有购物中心化发展的趋势。大卖场扩大出租经营面积，小商品市场的摩尔化经营都是大型商业向购物中心化经营的先兆。因此，同样可以预见，在融合中创新、在变异中发展的购物中心将会出现更多的类型，包括现有的和现在还没有的。作为东方发展中国家的中国，坚持发挥民族潜质，则将会对世界购物中心事业有更大的贡献。

　　5、切入时间的合理性

　　如上所述，未来的零售业有向大小两极集中的趋势，而大型零售设施有购物中心化经营的趋势。因此，购物中心无疑是最有发展前途的一种市场形态。而且具有融合中创新，变异中发展的特征。但是购物中心的发展依赖于本地区经济发展的水平，何时切入，如何控制节奏和阶段性的总量，关系到这个产业的健康发展。从美国发展购物中心的历史轨迹来看，购物中心的数量呈两头低中间高的曲线，如果与美国的GDP 联系起来观察，发现在GDP 在3000 美元时起步，上世纪60-70 年代美国GDP 超过一万美元时，才是购物中心的高速发展期。而在中国，目前只有上海、北京少数城市才有条件进入购物中心批量发展期，内地大部分城市还达不到这个水平。少数大的一线城市也以试办为宜。即使在上海、北京这样的特大城市

　　三、五年内购物中心要取得好的效益也非易事，可能都市型购物中心的财务状况要好转的快一点，而地区购物中心或超地区购物中心要进入盈利尚需时日。

　　有一种观点认为，任何投资要赶早，早进入比晚进入成本要低得多。这种观点考虑不全面，因为这仅考虑了进入成本，忽略了机会成本和风险成本。导致一些企业不顾自身条件，抢先圈地进入并不成熟市场，其结果很可能为他人作嫁衣。作为一个有前途的产业早期进入有早期进入的优点，后进有后进的好处，对于一个精明的投资者或经营者机会永远会有的。关键要对市场和资源做全面的评估，避免非理性的投资冲动。

　　6、服务内容的综合性

　　购物中心的特点就是能提供综合的服务。而这种多功能在不同的国家、地区和各种民族中有很大的差异。购物中心的硬件建设是相对固定的，不能随便搬迁。经营上的变化是避免顾客视觉疲劳的重要手段。而经营上的变化，需要不断提升服务功能来支撑。一个购物中心的特色也靠有个性的服务内容来体现。特别对体量特大的购物中心，购物的比重相对减少，相当一部分的区域提供餐饮和服务。超级地区购物中心还必须与旅游业相结合。衡量一个购物中心经营水准的一个重要指标是吸引顾客逗留在购物中心的平均时间和来访频率。而这两个数字与客单价有密切的关系。

　　中国发展购物中心，在策划设计阶段就要计算各种功能的合理比率。目前有一种糟糕的情况，即有的开发商不做周全的市场研究，先把土地圈下，甚至把硬件也建好，然后找咨询公司来策划它的功能组合。这种做法不仅增加了开发成本和周期，也增加了投资的风险。

　　7、规模总量的渐进性

　　购物中心产业的发展目前在中国还处于初级阶段。有利于购物中心成长的社会环境、经济环境、消费环境、金融环境、交通环境等等还不成熟。

　　中国购物中心产业出现“超生”、“超大”、“超前”现象是不利于这个产业健康发展的。记得歌剧《百合花》中有句台词：“我还没有成长，为什么要将我摧残！”。希望中国购物中心产业的发展不要出现一哄而上的局面。地方政府有责任通过规划引导、信息公开、风险预警、控制用地等措施依法进行干预。同时要加快商业立法的进度。使中国的零售业各种业态和业态的整合平台和谐有序的发展。

　　投资者必须做好项目的可行性研究。有一种错误的扩张理论。认为只要拿到土地，建成网点，即使经营失败，有形资产转让出去也会赚钱。他们没有看到商业用土地和商业房产的价格是由该块土地或房产的的商业价值决定的。这就是为什么只有做成熟的物业才能在市场上卖个好价钱，从而体现出它的价值。很难想象一个盖上亏损“烙印”的物业能在市场上卖出好价钱。况且，土地和房产的交易价格与其它商品一样，受价值规律的调节。同样的物业在供求关系不同的情况下，交易价格会有极大波动，而市场波动周期与供求情况不是单个开发商能左右的。因此，上述想法不过是一厢情愿的如意算盘，千万不能成为投资的指导思想。

　　8、专业术语的统一性

　　由于世界购物中心产业还在发展中，在融合中创新，变异中发展的过程中，购物中心的定义也在不断变化中。其中一个重要问题是国人对购物中心的定义不统一，虽然2004 年公布的国家标准已把购物中心列入17 种零售业态中的一种，但是业内外对购物中心的理解仍然有很大差别。存在同义不同词，同词不同义的混乱情况。这给研究、规划、管理和操作带来困难。