葛店商品房、葛店商铺、哪个是投资

楼市限购令实施以来，一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅葛店商品房热销，具有投资价值的葛店商铺也受到市场欢迎。而日前，住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑使不限购的房产资源变得更加炙手可热。

    尽管商业地产项目整体向好，然而葛店商品房、葛店商铺产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资成功或失败的案例也比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的葛店商品房、葛店商铺？如何规避风险、扩大收益呢？相关专家对于葛店商品房、葛店商铺业态投资价值进行了分析判断，也许对您具有一定参考价值。

    投资葛店商铺要有“养铺”资金支撑

    投资葛店商铺的门槛很高，这主要是两方面因素决定的。首先，选择葛店商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。

    第二，葛店商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，葛店商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着葛店商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资葛店商铺的人都是家底厚实的人。

   葛店商铺的供应量相对较少，按照普通社区10%的商铺配套比例，也就是10套住宅配一套葛店商铺，而好地段的葛店商铺少之又少。葛店商铺不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而葛店商铺在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据中原地产市场部总监张大伟介绍，在一般情况下，葛店商铺年回报率一般能达到5%~6%，而写字楼底层葛店商铺能达到8%~9%。

    投资建议：葛店商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的葛店商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期更长。葛店商铺投资，地段是关键。通常情况下，大多数葛店商铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。

    投资葛店商品房门槛低

    由于葛店商品房的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。

    在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，社区品质下降。在这种情况下，如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，葛店商品房每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，葛店商品房的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多，因此住宅的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%~ 4%。

    投资建议：葛店商品房由于改变了商业用地的原有属性，在使用功能上开发为住宅，但受限于商业用地的高密度规划要求，往往容积率较高，导致居住的人口密度过大，舒适度下降，加之日常水电等成本较高，购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主，因此售价相比写字楼与商铺要低一些。购买葛店商品房时一方面要考察该区域的土地增值情况，另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，以确保葛店商品房租赁价格的稳定上升。

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