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土地使用权出资问题－南方实验学校土地使用费纠纷案

案情介绍

     “葫芦岗”是黄村训练基地以划拨方式取得的约62537平房米的土地，至今未办理土地使用权出让手续。1994年4月28日，黄村训练基地与世界大观园、南方公司就合作兴建南方实验学校约定：黄村训练基地提供“葫芦岗”作为学校用地，并负责用地范围内的拆迁工作，世界大观园、南方公司负责学校兴建、资金及有关费用。双方合作年限为40年。在合作前3年，世界大观园、南方公司每年缴纳用地报酬3100000元给训练基地，以后逐年增加5％。若逾期缴纳，则按月息8%支付违约金，逾期2年，黄村训练基地可收回土地及其土地附着物。

1994年5月16日，南方实验学校获得教育局批准，1994年8月15日，世界大观园、南方公司取得土地，并于1995年1月23日，以南方实验学校的名义向黄村训练基地共交预付款125万元，1995年3月21日，取得市规划局核发的《建设用地规划许可证》。学校建成后招生开课。直至1997年10月实验学校才领取《社会办学许可证》。

      因为1995年1月之后世界大观园、南方公司再也没有交过用地报酬和滞纳金，黄村训练基地未提供土地红线图及土地的全部证明文件报建，致使学校的办学用地仍未能办理土地使用权手续。1997年4月28日黄村训练基地向法院提起诉讼，要求世界大观园、南方公司一次性支付用地报酬及滞纳金，返还土地及地上附着物。

案例解析

      我国公司法规定股东可以用事务、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币资产出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。但是用于出资的土地使用权有他的特殊性：1、用于出资的土地使用权只能是国有土地使用权，而不能是集体土地使用权，因此，集体组织欲以集体土地出资，则必须先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地使用权，才能进行有效的投资。2、用于出资的土地使用权只能是出让土地使用权，而不能是划拨土地使用权，划拨土地是无偿取得的，而出让方式是有偿取得土地使用权，投资行为是盈利性的，因此，只能以有偿取得的出让土地使用权出资。3、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。如果投资的土地使用权上有抵押权等权利负债，会使投资者的出资变得不实，违反了公司法所确定的资本确定原则，对内损害其他投资者的利益，对外损害债权人的利益。同时，土地使用权的出资不仅需要交付，还需要采取法定的权利转移形式。未交付土地意味着出资人对公司财产的占有，损害公司的财产利益，为办理产权转移登记则意味着出资人对土地权利的保留。

      本案中，黄村训练基地与世界大观园、南方公司就合作兴建南方实验学校签订的《协议书》、《合作创办“南方实验学校”合同》、主体资格合法，意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的规定，应确认为有效。但是黄村训练基地将土地使用权出资用于合作办学，在移转土地后，并未按规定提供土地红线图及土地的全部证明文件报建，致使学校的办学用地仍未能办理土地使用权手续，是不正确履行出资义务的行为，但这并不影响合同本身的有效成立，人民法院应判决黄村训练基地继续履约。至于双方约定的土地报酬，实际上是黄村训练基地预期的合作收益，因违反国家有关社会力量办学不应牟利的政策，该项约定属于违法，因此，世界大观园、南方公司有权不再支付。