毋庸一一例举以上指标的具体数据，经济下行、货币逐渐放松的经验也将告诉我们，房地产消费和汽车消费一定会是先头部队。本文的重点就此浮现，即房地产这一引擎如何实现再启动？

　　既然扩大内需促消费是核心战略，那么凭什么每次都要依靠房地产来进行带动呢？其他消费也是消费啊？当然，2011年开展的家电下乡、以旧换新、汽车购置税减免等消费刺激政策都起到了拉升消费的目的。但实际效果是，房地产财富下滑影响作用下的房地产消费缺失使得这些刺激政策都成为短期效应。悖论却是货币、消费、楼市政策不稳、消费行为不会好转。大家都不会忽略的因素是，大部分的消费是基于结婚和改善，而中国人结婚和改善首要解决的消费往往是住房。政府需要不断跟进的刺激政策毕竟有限。结论顺理成章的可推导为房调政策小幅放松势在必行。逻辑推导是否有实际现象作为证据呢？有，首套房的利率优惠放开；接连多个城市(芜湖、上海、扬州等)试图鼓励购房的政策试探都表明了这一逻辑推导的可信度。

　　如果我们就此认为，房地产的春天虽然会慢慢的来但总是看得见的。那么该讨论的问题将继续深入到有多少房地产开发公司可以熬过这个冬天，如何熬到春天？

　　残酷的现实是即便有首套房优惠和鼓励购房等措施，但政策不稳情况下，消费者的观望心态仍然会阻碍销售放量，开发商的资金回笼困难仍然是要命的症结所在。无法从销售回款中获得现金，企业不得不选择开源节流的“保温”法则。银行开发贷款收紧极大限制了投资规模；信托、基金、民间借贷等非主流融资方式往往又使得开发成本进一步加剧，推高了企业的财务成本，使得很多企业入不敷出。企业一方面在绞尽脑汁进行金融创新，一方面不得不收缩防线：不拿地、缓开工、去库存、保现金的策略。其结果直接导致的逻辑性走势是，在建工程促销，未建工程放缓，市场中的成交房源均为库存房源，新开工面积锐减影响后续供应量，倒逼需求量与供应量比例逐渐上升，最终使未来几年的供求比例再次出现逆转，于是房价进一步上涨。

　　与企业一样，地方政府土地财政压力也在不断增大，2011年地方政府到期债务总额为2.62亿，其中世博会、亚运会等大型盛会贷款到期占有很大比重。2012年、2013年虽然减少了这些巨额开支的还款压力，但地方政府性债务仍将有1.8万亿和1.2万亿的还款压力。这些压力的释放一直以来都是依靠土地财政来解决的。因此，众所周知的地方债、房产税、资源税等开源能力尚不具备的情况下，地方政府和企业一样日子难过。

　　这其中必须引入的观点是，日子不好过，但还是有区别的。笔者向乐居编辑表示，中型企业是压力的，与之对应的是三线城市是同样压力的参照物。中型企业压力在于他们是急需借危机迅速做大、实现弯道超车的群体，对资本的利用率要求是高周转、高杠杆，因此未来几年可能成长起来的明星企业也许这几年资金链都会是紧巴巴的，任何企业在成长为大型企业的必经之路；三线城市则负担的是中国城市化进程重任，可以获得的数据是：中国整体城市化水平是45.7%，一线城市大多超过了70%，二、三线城市不足40%，随着一线城市所出现的功能负荷不够、城市生活成本高企、环境污染严重等挤出效应存在。三线城市将担负承载一线城市人口外溢和农村人口流入的双重责任。这时候，大量的基础设施建设急需上马，地方财政缺口和企业一样压力巨大。

　　当中型企业遇到了三线城市，问题仿佛却有了解决办法，机会还是在于市场规律：1、当城市化率在30%——60%区间(三线城市正处在这个区间内)，是人口涌向城市最快的阶段，住房需求上涨也最快；2、商业地产成为重点扶持对象，融资环境及政策相对宽松，城市综合体项目具有很强的市场空间；3、三线城市住房消费信贷观念出现改变(2012年笔者操作的项目付款方式比例的变化十分明显)，撬动消费的购买力心理障碍得以弱化。因此，机遇和风险并存，三线城市和综合体项目将是这一轮市场压抑之后可能出现疯涨的优质物业。

　　推导到此，似乎市场狭小的发展缝隙已经找到，论证中却始终未解决时机问题，即市场的底部在哪里？首先，我们得明确的是：由于通胀粘性、政策刺激力度偏弱，宏观经济不可能出现“V”字型反弹，更多可能是“L”型走势。房价亦是如此，以本轮调控影响的住宅为例，从去年年底一些楼盘一竿子无利润抄底价促销动作中也可以看出，8折左右的价格似乎是开发商可以承受的退无可退的市场底部了。根据国内的房贷压力测试，银监会相关领导去年表示的银行可以承受房价40%——50%的下跌言论如今依然萦绕耳边。这个数据是基于银行在发放开发贷款往往是按照抵押物货值的50%—60%左右计算放款额度得出的。而事实上真的出现坏账之后，银行利益损失将会呈现动态放大的效应，很多溢价将会被稀释，实际能够承受的房价下调空间应为20%左右。按此推论，实际房价能够缩水的空间不可能真的达到50%，

　　平心而论，在市场较好环境下，业内共识的房地产开发的净利润都不足15%，市场萎缩的情况下遇到低于这个利润的价格，开发企业很有可能是低于成本在进行销售，这一点是毋庸质疑的。因此，目前实际的价格底部特征已经显现。那为什么不是立即反弹，而是保持横盘走势呢？回到中央政府本轮调控的最终目的，即“维稳”——前文所述的宏观经济下滑环境所体现出来的通胀压力，房产投资也确具备相当的抗通胀能力。

　　因此，即便房产迅速增值未能及时显现，但其保值功能仍然可期。横盘缓涨，将是接下来半年至一年的整体走势，也许受到股票中的“横有多长，竖有多长”理论影响，目前信息灵通人士对高端住宅仍趋之若鹜的现象也许是一种悄无声息的验证。