这是房地产市场从黄金十年走向白银十年的业态变化，过去开发商只卖房子，未来也可能租售并举。过去没有“机构出租人”，未来10年这一行业也将从萌芽到壮大。

　　在未来市场中，以政府主导的公租房和廉租房市场将发挥积极作用，成为引导租房行业规范和自律的重要力量。3月底，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰透露，未来公租房和廉住房将并轨运营，上海方面目前已在调研阶段。“两房并轨”将放大政府主导的租房市场的能量预示新租房时代的提速。

　　随着住房保障的进一步完善，未来10年，大学生走出校园可能选择租房，不需要马上为奋斗蜗居劳累，可以将有限的精力和财富投入到创业中去。有部分闲钱的人，可以选择租房，在房价上涨并不迅速的时候，把闲钱投入到投资通道。甚至有钱的人，他们会享受住在不同高品质地段的感觉，选择租房居住。

　　针对不同人群的租房机遇，也将大幕开启……

　　卖不掉，就租吧！

　　未来10年，开发商有望从单纯卖房到租售并举。

　　“卖不掉，就出租吧！”这句话通常适用于二手房房东。然而，在未来十年内，这句话可能同样适用于一手房开发商。

　　在市场不好，卖不动房源的时候，转而寻求出租，可能成为未来开发商的选择之一。

　　易居房地产研究院流通研究所所长崔裴教授对《东地产》记者表示，在欧美等房地产市场发展成熟的国家，新房开发出来后，有很大一部分是用来出租的。未来中国的新房市场走向成熟后，也会像欧美国家一样出现租售并举的局面。

　　《东地产》了解到，目前在上海，以租为主的项目只有绿宝园等几个少数的高端项目，整个行业尚处于起步阶段。

　　西方国家新房出租顶半边天

　　“在欧美国家，开发房源用于出租的开发商和开发房源用于出售的开发商，比例都差不多，有些国家甚至开发房源用于出租的开发商更多。”蔡斐表示。

　　据悉，在美国，有31%的开发商将自己开发出来的新房用于出租，在英国，这一比例更大，达到40%。

　　蔡斐分析，在欧美等房产市场成熟的国家，主营租房业务的开发商，比主营售房的开发商经营状况更好。

　　以两家美国上市公司圣乔和W·P·CARY公司为例，圣乔专注于开发房屋销售，W·P·CARY专注于开发房屋租赁，这两家上市房地产公司的市值都是18亿美元。但圣乔公司的BETA值达到1.4，显示这个公司的风险水平超过行业，而W·P·CARY公司的BETA值只有0.8，风险水平低于行业。

　　“在美国纳斯达克市场，一共有9类地产上市公司，其中除了抵押和服务类别外，其他7类地产公司都从事于房屋租赁相关的业务。”蔡斐表示。

　　在美国，甚至有一些公司自己不造房子，而专营收购房源后的租赁运营业务。这类公司，即是机构出租人。

　　机构出租人往往会在收购下业主方的房源后，继续租给业主方，双方签订一个较长的租约，租约满后，业主方还可以以约定价格再收购回原来的物业。这是一个类似于 “期权”的买卖合约。

　　对于业主方而言，卖掉房源可以迅速盘活大量资金，而对于机构出租人而言，可以获得稳定的收益。

　　租售并举有赖资本市场通畅

　　西方国家开发商能在销售和租赁之间灵活转换，有赖于其灵活而发达的资本市场。

　　开发商可以通过资本市场获得充裕资金，在房屋推向租赁市场后，在较长时间内可以将房源的出租率，租金水平培育到一个较高水平，然后转手卖给其他的机构出租人。

　　在这中间，开发商不仅能获得租金收益，也可以通过物业的增值获利。

　　但在中国，开发商除了自有资金外，很多情况上是严重依赖于开发贷款。由于证监会对房企上市有严格规定，而开发贷也会随着市场调控而松紧不一，因此，开发商从资本市场上获取的资金并不稳定。

　　一位开发商高层对《东地产》记者表示，开发物业后用于出租，意味着资金长时间内沉淀在项目里，与其获取少量租金，不如降价卖掉房子去其他项目上赚钱，通过高周转率获取利润。

　　此外，由于中国并没有机构出租人这个行业，导致开发商将新房用于出租，培育好市场后，没有人接盘，没有相应的退出机制。

　　“如果我培育的是商业地产的出租物业，做几年后可以卖给其他投资人，但将成批住宅房源用于出租，培育几年后，没有机构来接盘，我的房子都成二手房，要卖给散户了。”上述开发商人士表示。