自从1998年创始以来，能源与环境设计先锋奖（LEED）作为建筑可持续性评价的标准获得了广泛的认可。截至今日，全世界已经有总建筑面积近5亿平方米的约21000个项目在该体系下注册并申请认证。该项认证另外一个成功的标志是众多的各级地方政府及联邦机构采纳了LEED体系，并将其内容融入了本地区的施工指导、法规以及奖励政策。
    伴随着市场认可度的增加，成长的烦恼难免也会随之而来。客户时常抱怨文件递交的要求令人费解，项目审查进度缓慢。有些批评家甚至发表言论，声称该体系仅仅是基于业内的共识，缺乏坚实的科学理论支撑。该体系的创建者——美国绿色建筑协会（USGBC）除了近年来一直通过具体行动积极回应这些批评，为LEED体系的完善和拓展进行了大量的工作，而且目前，该协会正在对该体系进行全面升级，以期保持其市场占有率，并为之注入新的技术活力。USGBC副主席、LEED技术开发部负责人布兰登欧文斯（Brendan Owens）说：“我们清醒地认识到，虽然现有的LEED体系目前依旧适用，但是我们完全可以使它更好地适应市场的需要”。
USGBC称将这项改革举措的产物称为LEED 3.0版, 或LEED v3。它由下面几个方面组成，包括：绿色建筑评价体系的修改、项目认证在线辅助工具的更新，以及认证过程管理的变更。除此之外，它还包括一个评估绿色建筑专业人员执业资格的新项目。
    截止发稿时间，LEED 2009（v3认证系统构成部分的名称）已确定于4月27日投入使用。当LEED体系的老用户注册新项目时，他们会注意到新体系针对原有多个LEED认证分项体系不统一的问题进行了调整，使它们之间的联系程度有所提高。新体系涵盖了如下领域：着眼于建筑的运行和维护管理的“既有建筑LEED认证”的版本、 着眼于出租用房设计与施工的“核心与外观LEED认证”，以及最初的、也是最常使用的“新建建筑LEED认证”。这个“和谐化”过程主要通过对不同体系下相近的得分点进行了修改，以使他们引用同样的标准，使用同样的表达方式来完成的。这项举措可以使LEED对用户更加友好，特别是那些同时负责多个不同类型项目的用户。美国建筑师协会准会员、北卡罗来纳州夏洛特市LS3P公司研究人员、reallifelleed.com博客作者乔?麦凯勒（Joel McKellar）说过：“旧体系下不同体系下的同样名称、同样意图的得分点之间的微妙差别真是让我感到不知所措。”
为了使不同分支保持一致，LEED 2009将得分统一调整为100分制，加上地域性材料和创新得分点，项目总共可以得到110分。而以前，每个分项认证都有不同的总分。例如，新建建筑LEED认证共有69分，学校LEED认证共有79分，室内装修LEED认证共有57分。LEED 2009还引入了统一的认证级别分界线。一个项目如果得到40分就可以获得的认证级，达到50分就可以获得银级，达到60分就可以获得金级，达到80分就可以获得的白金级。
    不同认证体系的结合、新的认证级别分界线的制定以及将总分统一为百分制，都将简化文件准备及认证过程。除此之外，这些措施也有助于将更多类型的建筑以及特定的市场需要纳入新构建的框架之中。但是，进行这次重大调整的目的决不仅仅是为了使新体系更加规范化、理性化，它的更大目标在于激励项目团队利用这些策略，在增进建筑环保、健康，特别是降低温室气体排放方面挖掘的潜力。美国建筑师协会会员，芝加哥OWP/P可持续发展部门负责人兰德?艾克曼（Rand Ekman）说：“LEED 2009突出了能源、运输及水资源的关键问题，使它们在认证中的地位变得至关重要。”
    这种重要性的权衡判断是通过将众多得分点进行再分配，使某些得分点的比重高于其它得分点来实现的。为了制定这一再分配方案，USGBC全体成员、委员会以及顾问团从美国环保署编纂的人类活动的13项后续效应着手进行了研究。这13项后续效应简称“TRACI”，是“降低并评价化学及其它环境影响的工具”的缩写。TRACI囊括了化石燃料使用、臭氧层破坏及全球变暖等几大项内容。
得分再分配的下一个步骤是对TRACI中列举的各项内容的按对环境影响的大小进行了排序。为了恰当地设定每个得分点的重要程度，LEED 2009项目组利用了美国国家标准和技术研究所（NIST）研发的一个工具。最终，协会创建了现有LEED得分点和TRACI相关内容的对应关系框架。该框架成为计算得分表中每个得分点所对应分值的基础。
    经过分析后，得分最多的两项是能源与运输，主要是因为这两项对控制碳排放至关重要。例如，提高能效及现场获取可再生能源两项能够为项目争取26分，而原有的新建建筑LEED体系只有13分。项目所在地靠近公共交通设施同样能够减少建筑使用者的能源使用，该项的分值由旧版本中的1分提高到了新版本中的6分。
一些与全球变暖的直接关系比较小的得分点在LEED 2009版中的地位较旧版也有所提高。例如，卓有成效的节水计划能够帮助项目得到10分，比旧版中的分值翻了一番。
    得分再分配的过程也包含了价值判断及权衡。由于数据方面存在差异，如果严格使用TRACI-NIST工具，有些得分点似乎就变得一钱不值了，尤其是那些与室内空气质量及身体健康相关的得分点。但是LEED 2009项目组认为，即使它们对环保的贡献较小，保持这些得分点的存在也是很重要的。因此，原有系统中的得分点在新体系下至少仍有1分的分值。这种手段保证了系统的完整性，并使熟悉旧版本的用户更加容易接受和适应新版本。USGBC负责LEED工作的副主席斯科特?霍斯特（Scot Horst）说：“这是一种很好的解决方式。新版体系下的得分表与旧版看上去不会有太大区别。”
    不过，仔细查看新版后，就会发现某些得分点确实进行了很大的调整。例如，旧版体系中，建筑内部用水与基准建筑（根据有关法规确定的建筑）相比减少20%就能够得到一分，而在新版体系下节水20%成为了建筑通过LEED认证的先决条件。满足该先决条件的建筑不能因此得分，但不满足该先决条件的建筑就无法获得LEED认证。为了得到建筑内部节水相关得分点，项目的节水量必须达到至少30%。这样的节水率设定不但是可以达到的，而且是恰当的。美国建筑师协会准会员、华盛顿特区HOK公司可持续设计部负责人埃尼卡?兰德莱诺（Anica Landreneau）说：“仅通过节水器具的恰当选择就可能达到40%-50%的节水率。”
新版的另一个显著变化是引入了区域优先得分。LEED认证体系次考虑了项目所在地对环境的重要影响。USGBC与其地方分会及分支机构一起，确定了在一些给定的环境区内的建筑能够优先得分。在预先确定的地点建设的项目能够在原有100分基础上得到可高达4分的附加分。例如，在密歇根州农村地区建设的项目有机会争取保护农田、减少光污染、减少雨水径流进入五大湖的得分点。
USGBC认为这些附加分只是临时措施。他们的目标是有朝一日能够将区域优先得分纳入得分体系的主体中去。欧文斯说：“这可能是接下来两三个版本以后的事了。”
    LEED 2009的一个重要意义在于它能够帮助USGBC更好地理解得分与建筑真实表现的关系。作为项目注册的一部分，项目组必须同意向USGBC提供建筑投入运营后的能耗和用水量。这个前提可以通过多种方式实现，例如参与带有能效检测要求的既有建筑项目，或者签订一份意向书，保证USGBC能够直接从公用事业公司得到能耗和用水量的信息。协会希望能够通过这些数据来开展一些研究工作，如新建筑研究所（NBI）委托他们进行的颇有争议的研究项目。NBI于2008年3月完成的分析表明，通过LEED认证的建筑的能耗比美国平均水平低25%-30%。但是，数据也显示不同的单体建筑的节能率变化很大。研究分析表明，25%绿色建筑的节能率比预期的更好，而21%的绿色建筑的能耗甚至超过了根据节能法规确定的基准建筑。
这项研究凸显的另外一个重要发现是收集建筑实际能耗数据是件困难的事情。截止2006年12月，已经有552个通过第2版LEED新建建筑认证。而在这些建筑中，只有22%的建筑（121个）能够为NBI提供运营后的年能耗数据供其进行研究。欧文斯说：即使是收集这样为数甚少的项目的数据“也需要付出极大的努力”。他还表示，新体系下对于数据汇报的要求能够“自动实现数据的收集，以供评估体系的进一步发展”。
    正式投入使用的LEED v3还包含了一个更新的电子工具，该工具能够更好地帮助用户进行项目注册和认证过程管理。协会与软件服务商Adobe和SAP合作开发了这一工具，弥补了用户以往经常抱怨的旧系统速度慢、故障多、频繁崩溃的情况。协会LEED开发部副主席迈克?奥皮茨（Mike Opitz）说：“USGBC的员工每天都在使用该系统，所以我们很清楚它的诸多不足之处”。他还表示，系统设计者同时也在寻求其它常规用户，如项目管理员和审查人员的多方意见。
新版的LEED在线工具仅适用于利用LEED 2009版进行注册的项目（用以前版本注册的项目仍将继续使用旧版的LEED在线工具）。奥皮茨表示，协会为LEED在线版本更新投入了数百万美元。协会宣称，新版本除了速度和可靠性提高以外，审核人员和项目组的交流沟通也变得更加顺畅。
    除了在认证系统和在线应用方面的更新以外，LEED v3在项目认证过程和LEED认证专家（LEED AP)考核方面也进行了重大调整。随着LEED v3的推出，USGBC正式将认证管理和LEED AP考核权转交给绿色建筑认证研究所（GBCI）。GBCI是一个2007年底从USGBC分割出去的一个非盈利机构。USGBC将继续从事认证体系的完善、在线工具的更新以及诸如教育服务等方面的管理工作。
    认证机构方面，GBCI将管理包括安德怀特实验室（Underwriters Laboratories）、洛伊德注册质量保险公司（Lloyd’s Register Quality Assurance）在内的10家机构。旧体系下的所有认证递交文件的审核工作都是USGBC在独立签约的审查人员的协助下完成的。USGBC和GBCI表示，这项管理重建工作将大幅减少LEED项目认证速度缓慢这一长久以来难以解决的问题。而且，这两个机构表示，这项改变将使项目符合国际标准化组织（ISO）以及美国国家标准研究所（ANSI）的相关协议。霍斯特表示，LEED将“成为一个真正的第三方认证过程”。
    绿色建筑共同体所密切关注的另外一个项目是LEED AP考核制度的调整。这项调整将在未来几年内分阶段进行，它将包括三级系统证书的引入。其中，的一级是“准LEED绿色建筑专业人员”（LEED Green Associate）。该级别的目标群体是在那些愿意为绿色建筑事业做贡献，但或许并不会直接介入LEED项目的人士。GBCI希望那些从事非技术性工作的专业人士，如设计公司中的市场营销人员或房地产开发公司的律师等能够拥有这一头衔；第二级大致相当于现在的“LEED专业认证师”（LEED AP）；的一级是“LEED 研究员”（LEED Fellow），该头衔将授予那些富有丰富业内经验的杰出人士。
    以前，对于LEED专业人员考核体制一直存在质疑的声音，认为考核的主要内容是LEED相关条款的死记硬背，而不是对绿色建筑原则和应用的真正理解。这项新的考核体系的出台有力的回应了这些质疑。GBCI主席彼得?坦普雷顿（Peter Templeton）说：“我们的目标是确保考核证书有针对性、有意义。”
    尽管GBCI对“LEED 研究员”考核原则的确定仍在进行中，但对前两级认证的要求现在已经明确了。“准绿色建筑专业人员”的证书可以通过考试获得。该项考试的内容将涵盖LEED认证系统的核心概念和关键得分点。对于第二级别——“LEED AP”的考核将包括两个步骤：相关人员必须首先通过级别的考试，然后根据他们选定的专业领域进行第二阶段考试。而且，专业认证师申请者必须具备LEED项目相关经验。GBCI计划对上面两个级别的申请者设立继续教育的要求——准绿色建筑专业人员为了维持证书的有效性，需要每两年接受15小时的继续教育，LEED AP则需要每两年接受30小时的继续教育。
    已经有超过101000人通过了现有体系下的考试，在GBCI于6月底终止该考核体系以前，将有更多的人有望通过这一考试获得LEED AP资格。他们可以选择注册参加新系统下的考试，但是为了获得具有专业方向的证书，他们需要完成继续教育的相关要求。
    GBCI尚未提供继续教育课程要求的具体细节，但他们表示，在30小时的培训中，必须有6小时是“针对LEED的”。但是，有些观察家希望相关人员能够通过比较简单易行的方式满足这一规定，至少对那些为了保持执业资格而参加继续教育的专业人士应该如此。麦凯勒预言：“对于建筑师和工程师，这一规定可能会与他们平时接受的职业教育存在重合，但是对于那些已经不再需要完成继续教育的专业人士，这项规定实行起来可能会遇到阻力。”
    对于这次LEED项目的总体调整，绝大多数LEED用户的反应是积极的。很多设计咨询师认为新体系的出现应该不会对项目团队的工作带来重大影响。芝加哥市的西斯卡-轩尼诗（Syska Hennessy）工程公司副总裁罗伯特?博林（Rob Bolin）说：“新体系出现后，显然会有一个学习的过程。但是，LEED项目的从业人员仍将以现在的工作方式完成今后的项目。”