写字楼

　　浦东租金下降7%属于市场调整而非市场衰退. 浦东甲级办公楼业主在新项目的竞争压力下开始下调租金。上海环球金融中心和中建大厦皆于本季度竣工，并分别有30-40% 以及50%的预租率。这两栋办公楼为市场注入了291，906平方米的新增供应量。然而在办公楼空间增加的同时，租户并没有进行大面积的扩张。目前，业主们更加愿意提供优惠的续租条件以留住现有的主要租户并确保到期的单元有下家接手。在浦西，东海广场为市场增添了65，000平方米的办公空间。尽管浦西新增办公楼的竞争较少，但租金增长仍然放缓至不到1% 。然而，浦西超甲级办公楼的租金本季度仍然表现优异，环比增长2.6%。

　　跨国公司放缓扩张计划. 由于许多跨国企业调整其业务增长目标和办公空间的需求，本季度办公楼的需求放缓。随着扩张计划的推迟，搬迁至新大楼的需求和紧迫性有所降低。虽然许多跨国公司在中国的业务仍保持增长，但迫于来自公司总部的压力而缩减新员工招聘以及办公室装修的预算。有迹象表明许多租户开始选择续租以留在原来的办公楼。由于市场转向租户市场，预计租户可以拥有更好的谈判条件。同时，缩水的预算使越来越多的租户开始考虑租金较低的非中心商务区的甲级办公楼，其每平方米的日租金约为5-6元人民币。然而，需求的基本面仍在增长，国内银行的业务拓展成为焦点，特别是在陆家嘴区域，这已成为市场需求的主动力。由于租户的观望态度，新的办公楼预租率自上季度至今没有大的增长。

　　商铺

　　商铺仍为亮点，平均租金环比增长2%. 由于市中心没有新的商铺推出，供需不平衡的局面仍没得到缓解，在过去的这一季度，市中心商铺租金继续上升。上海最热门地段的商铺几乎没有空缺位置，业主在与租户的谈判中占据明显上风，并能够挑选租户。在供应量紧张的商铺市场上，业主们成功对其物业形象进行全面提升，将中档品牌换为和品牌，龙之梦、上海商城以及力宝广场皆开始有此动作。最近，中信泰富就引进了Marc Jacobs 以取代之前租约到期的品牌。此外，在过去的这一季，星美和广州金逸等电影院线对即将开业的购物中心显示出了日渐浓厚的兴趣。由于近期的大力扩张，市场上将出现更多的电影院。

　　淮海路重新定位，力争成为零售区。随着南京西路的发展，淮海路逐渐失去了上海高端零售街的地位，租金也不如前者理想。最近，淮海路的商铺业主宣布将重整该路段在上海购物者心目中的形象。其中一个主要变化是，在区政府的积极带动下，淮海路两边的街铺租户组合将进行重新调整。另外一项举措将是重整店铺以创造更好的购物环境。淮海路796号为一座整修过的历史建筑，随着登喜路、江诗丹顿以及会所和艺术画廊的入驻，将会对提升淮海路的形象有很大帮助。此外，爱玛仕以及LVMH旗下的品牌也都有积极在淮海路找寻合适铺位。

　　豪宅

　　买卖双方仍呈现僵持局面，交易低迷. 上海第三季度的豪宅市场成交数量不多，买家对中国经济发展以及房价走向保持观望。尽管买家出手谨慎，但在第三季度，卖家仍维持了原有的价位。翠湖天地三期以及王子·晶品公寓的销售缓慢，自七月至九月中，翠湖天地售出25套，这与该盘六月推出时售出99套有天壤之别。王子·晶品公寓在第二季度售出九套，而在本季度则仅售出两套。二手市场上，卖家则开始对价钱有所松动，同时愿意负担交易所产生的税金。除了目前的僵持局面，豪宅房价应该不会大幅度下跌。从最近长宁区西郊宾馆附近的土地成交价来看，上海持续昂贵的地价将会使新豪宅楼盘的价位居高不下。除了豪宅市场，整个住宅市场的成交量偏低，以往火热的“金九银十”现象今年也没有出现。

　　豪宅租赁需求趋缓. 全球经济放缓，外派驻沪人员数量减少，也造成豪宅市场的租赁需求减少，因为这些人是豪宅的主要租户。豪宅市场的空置率上升了一个百分点，尽管上升幅度不大，但是近期推出的项目却面临租赁的困难。其中一个例子就是今年一季度推出的 华山夏都，入住率不到一半。

　　投资

　　海外买家减少；早期投资者寻求转手 第三季度仅有三宗外资购买交易。全球信贷市场的危机使流动资金紧缩，造成交易步伐放缓。北美以及欧洲的资本重新审视其本土市场由于房价修正所带来的低风险投资机会，但这些外资仍将保持其在中国的投资。早期进入上海房地产市场的外资基金则开始寻找适当的资产出售机会，这属于正常现象，因为每一个基金都有其清盘年限。另一方面，由于办公楼租金增长趋缓，投资者对于办公楼物业投资更加谨慎，目光转向商铺市场。买家也开始关注对于市场上表现不佳的资产。

　　本地资金开始入市：中国保险公司进入房地产市场. 中国保险监督管理委员会近期表示将很快允许中国的保险公司投资国内房地产。目前为止，保险公司如果要投资国内房地产，必须将资金通过一家新成立的分支机构进行操作，而且购买该物业必须是以保险公司自用为目的，不可动用保险金收入款。新的规定将废除原来的限制，保险公司可以将上限至5%的保险金收入用于固定资产投资，这也包括房地产。然而，此项规定的直接影响有限，保险公司需经过一段时间将其内部架构建立好后才能开始进行投资行为。平安等保险公司已有所准备，并在积极寻找投资机会。

　　政府调控出现放松迹象 中国政府出台几项政策令海外投资者感到乐观。虽然这些政策对于市场的短期影响是有限的，却被认为是个转折点。其中值得关注的是23号文件将外资企业注册登记的审批权下放至省级政府。由于过去外资企业的注册都由中央政府审核，该文件被视为提高境外资金投资交易效率的措施。政府的两次降息使国内银行贷款利率下调至6.93%，并同时降低银行存款准备金率。这些举措将有利于减轻中国目前资金紧缺的问题，但对于房地产行业应该不会有立竿见影的效果，因为分配给房地产投资的借贷资金数额仍维持不变。

　　工业

　　物流

　　主要物流设施开发商寻找老旧厂房 物流设施开发商收购配有卸货平台的空置厂房以及仓库正成为上海物流市场的一个流行趋势。这背后的主要原因是土地供应紧缺以及土地价格的高涨。据了解，最近某物流开发商正在就位于上海西面两个仓库的购买计划进行评估。该物业价格低于区域内目前每亩40万元的土地价格。相对于在空地上重新建造物业，将现存建筑翻修还具有时间上的优势。购买土地以及盖建新建筑需要花费更长的时间。在出口增长放慢的同时，区域性的配送中心需求依然强劲，预计市场会有更多的旧翻新工程出现。

　　商务园区

　　上海商务园区获得跨国企业研发中心青睐 随着长江三角洲不断加强其作为中国经济增长核心区域的地位，上海不断证明着其研发中心的地位。许多高技能人力资源在上海的聚积是吸引研发中心在此落户的另一原因。通用汽车将在金桥出口加工区建造一个研发中心，预期投资金额为2.5亿元人民币。该项目占地12万平方米，将作为含研发功能的办公室以及通用的亚太区和中国总部。同时，微软也宣布在上海建设9.6万平方米研发中心的计划。

　　制造业

　　上海高科技制造业企业增多 政府对于低污染产业的鼓励措施已成功地吸引了附加值更高的产业进入上海。提供原材料有效利用技术的欧洲公司美卓日前计划在外高桥建造2.9万平方米的厂房。金属零件供应商Ruuki将其目前8千平米厂房的需求扩展至1.3万平方米。 提供多种能源处理器具的利雅路集团也将在金山工业区租下1.5万平方米的厂房。

　　关于仲量联行

　　仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）是专注于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行2007年全球业务收入约27亿美元，拥有大约180个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约540亿美元。

　　仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处，员工总数超过16，000人。