中国购物中心发展的趋势_安阳市卫东购物广场有限责任公司_预包装食品、散装食品、乳制品,卷烟、雪茄烟、食盐零售,食品加工

购物中心数量的激增，促使购物中心在中国的发展有了新的明显趋势。

　　1、产业发展与经济和社会发展紧密相连

　　购物中心产业的产生、发展与该国经济与社会发展水平紧密相连。根据西方的发展历史轨迹，一般认为人均GDP 达6000 美元是购物中心产业的导入期，达1 万美元才是快速发展期。引导新都市中心的形成发展：中国城市化的进度在正在逐步加快，在原有的特大城市和大城市摆脱了原来的无规划摊大饼式的扩张方式，而改为在政府的规划和有序引导下，兴建新的城市中心区域，这些中心城区设立能否成功，关键在于配套，因此，能满足民众多元复合需求的区域购物中心成为了新城区的核心，引领了城市中心迁移与发展。

　　而在这些全新区域诞生的新购物中心严格意义上应该称为城市综合商业/服务中心，大多都是有着超强复合性的都市综合体。如南汇区行开业的饿豪布斯卡。在新城市中心，除拥有包括购物、餐饮和等传统功能的购物中心外，还包括了酒店、绿化公园、主题中心和商业步行街等多元因素，有的甚至包括市政办公服务的设施。由于这个复合商业中心对城市的作用和贡献重大，甚至成为了这些城市的标志和名片。

　　城市商业房地产业的发展对购物中心产业起到了推波助澜的作用。西方近几年在商业房地产业开发的理念上有了很大的转变。他们强调对土地的集约利用。主张多搞Mix-use 项目，2005-2006 年连续开了两次专题国际年会，研究和讨论Mix-use 的定义和理论，交流了各国Mix-use 的开发经验。而在Mix-use 的项目中，购物中心的建设常常具有地标意义，成为Mix-use 项目的亮点。城市商业房地产业的发展往往给购物中心开发商带来商机。

　　2、融合、变异实现零售业的创新

　　产业的融合和变异是零售业创新和发展的重要手段。中国的购物中心已经逐渐摆脱前些年同质化发展的通病，购物中心的差异化和多元化发展也越来越明显，传统的按规模划分购物中心类型的方式在中国已经很难适用。通过产业的融合和变异，拥现了各种各样的购物中心，如精品购物中心、与IT 产品和会展等功能接合的专业型购物中心，还有与风景名胜结合的旅游度假主题购物中心，以及折扣店购物中心等等。加上百货业和连锁的零售大卖场发展泛购物中心化经营，使购物中心的类型更加丰富多彩。而且，随着购物中心的不断增加，还不断有新的类型出现，中国购物中心已经一切开始进入百化齐放的时代。

　　3、泛购物中心化经营风靡全国

　　成功的现代零售业早已跳出单纯售货的功能，发挥零售商业设施的综合功能，让消费者体验购物、、休闲、餐饮、健身、文化、人文交流等等多种享受是现代零售业和服务业追求的目标，购物中心最理想地表达了商家与买家的这些需求，成为社会活动和人文交会的理想场所。由于购物中心具有上述高度集聚人气的功能，任何单一功能的零售业态都无法与其抗衡。传统的零售业主也从泛购物中心化经营的实际效果中体会到购物中心化经营能大大节约经营成本，大大提高商业效率。中国的零售业已发生了角色转换的重大变革。百货店、连锁大卖场纷纷扩大招商比重，压缩自营比例，增加卖场功能，结果是使自己从零售商的角色转变为商业房地产业的运营商的角色。这种趋势不依人们的意志为转移，风靡全国。

　　传统零售业与现代零售业的一个明显差别就是参与提供商品和服务的各方：投资人、开发商、业主、运行商、管理团队、租赁商户等等已经转换角色，他们的工作内容、形式和盈利模式发生了根本转变。

　　4、零售商在产业中的地位和作用显著

　　在重新分配的各种角色中，零售商扮演了一个孜关重要的角色。他是项目最终成功与否的直接承担者，项目思想的表现者，各利益相关方的维系者，项目价值的体现者。而这一切又不同于传统的零售业，必须经过租赁商户与中心的运营商及其他相关方的通力协作才能实现。

　　5、中国购物中心大型化的冲动：

　　中国发展购物中心产业存在大型化的冲动。表现在购物中心体量结构上与国外很不一样。

（1）主要国家和地区购物中心比较中国购物中心产业的发展存在超前、超生、超大的现象。未来世界购物中心产业的亮点在亚洲，潜力在中国和印度。

　　④西爱德蒙顿购物中心

　　地点：加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市使用面积：约35 万平方米。北美购物中心，拥有800 家商铺以及水上乐园、溜冰场、城等。

　　⑤SMMegamall

　　地点：菲律宾MandaluyongCity 使用面积：约33 万平方米。除了有保龄球馆、溜冰场和12 家电影院外，还有发廊和诊所。

　　⑥柏嘉雅时代广场

　　地点：马来西亚吉隆坡使用面积：约合31 万平方米。拥有1000 多家商铺，还有12 层楼高的过山车、游泳池、溜冰场和儿童游乐园。

　　⑦新东安广场

　　地点：中国北京使用面积：约31 万平方米。中国座郊区购物中心，停车场可停放8000 辆车，还有一片人造沙滩。

　　⑧正佳广场

　　地点：中国广州使用面积：约28 万平方米。除各家零售店外，这座综合性购物中心还拥有酒店和写字楼。

　　⑨SMCityNorthEdsa

　　地点：菲律宾马尼拉使用面积：约28 万平方米。有100 多家零售店、餐馆、12 家电影院和一家保龄球馆以及溜冰场。

　　⑩普鲁士国王购物中心

　　地点：美国费城使用面积：26 万平方米。这座美国大型购物中心建于上世纪60 年代初、拥有400 家商铺。

　　（3）中国十大购物中心最小16 万平方米，都属西方的“百万摩尔”的概念

　　①东莞华南MALL

　　号称“全球 MALL”的华南MALL 位于广东东莞郊区万江，占地面积43 万平方米，建筑面积89 万平方米，商业面积40 万平方米，停车位8000 个，总投资25 亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。

　　华南MALL 作为中国集购物、休闲、餐饮、、旅游、文化、运动七大特?魈馇某笮椭魈馐焦何锕?nbsp;园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005 年5 月1 日正式营业。

　　②北京金源时代购物中心

　　全球单体MALL——北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。

　　作为北京2003 年60 项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2 公顷，建筑面积为68 万平方米，总投资38 亿元。一期总建筑面积为55 万平方米的单体建筑，东西横跨600 米，南北跨度为120 米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800 余个，开车可达各个商业楼层。一期55 万平方米将成为世界的商业单体建筑， 5 至6家主力店，20 余家半主力店，600 余家专卖店，100 余家主题餐厅，十余家休闲场所。

　　③上海百联中环购物中心

　　这座上海的mall 落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002 年共同投资建造。总建筑面积约为43 万占地10 万平方米，建筑面积45 万平方米，总投资23 亿元，计划2005年10 月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一，预计每年将产生15 亿的现金流和2 亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持有的兴力达商业广场有限公司的70％股权全部转让给项目合作方上海新长征集团。

　　④广州正佳广场

　　位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40 亿元，占地5.7 万平方米，总建筑面积是42 万平方米，其中裙楼商场面积30 万平方米，地上七层，地下两层半；东塔楼为48 层五星级酒店式公寓，西塔楼是30 层超甲级写字楼。

　　⑤海口海南MALL

　　海南MALL 海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省以MALL 理念建造的大型主题式购物公园，也是全国的“亲海”MALL。2002 年被列为海口市重点项目，总投资2.5 亿美元，30 万平方米的建筑面积，12 万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家主力店，240 米长拥有200 余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前的五家百货商场和购物中心加在一起的体量，设计了3500 个停车位；环绕港口海湾设计了1.6 万平方米的美食长廊。预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。

　　⑥上海正大广场

　　上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002 年开业。上海正大广场占地面积3.1 万平方米，建筑面积24.1 万平方米，地下3 层、地上10 层。

　　⑦深圳华润中心万象城

　　位于深圳，总建筑面积达18.8 万平方米的华润万象城已于2004 年12 月9 日开始试营业。这座号称是“深圳、华南、中国示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40 亿元开发、总建筑面积55 万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。华润中心万象城拥有6 层商用楼面，近300 个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。

　　⑧广州中华广场

　　与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心——中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。中华广场2000 年正式开业，地拥3.5 万平方米，建筑面积达17 万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20 万人次，逢节假日更是达到40 万人次，年营业收入达20 亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。

　　⑨北京爱家民族园购物中心

　　北京爱家民族园购物中心于2005 年8 月20 日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8 万平米，开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。

　　⑩广州天河城广场

　　广东天贸（集团）股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为 “ 中国商城 ” 。天河城广场总投资12 亿元，建筑面积16 万平方米，营业面积10 万平方米。地上7 层，地下3 层，北面露天广场面积3000 多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日动工兴建，于 1996 年 2月 9 日建成试业。天河城集购物、美食、、休闲、商务等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城”。

　　目前的日平均客流量已超过30 万人次，节假日客流量更多，一天达 83 万人次。 2004 年全城营业额超过 40 亿元。

　　（《中国经济周刊》见习记者陈婧整理）

　　6、金融产品的创新是产业健康发展的前提

　　国内的购物中心大量依靠银行贷款。一般认为银行贷款不合适类似于购物中心那样的长期投资项目。而国外大量采用的房地产信托基金（REIT’s）等金融衍生产品还有待开发。这严重牵制了产业的健康发展，也是外资唱主角和出售物业产权现象的根源。

　　7、注重项目开发的前期工作

　　严谨科学的商业计划书、慎重的项目选址与优化商业组合和招商是项目前期决定后期命运的关键。国外公司普遍注重前期工作，有时要化上2-4 年的时间。而我国企业对项目前期工作普遍比较粗糙，容易给项目造成后患，甚至要化费高昂的代价。

　　8、赢利模式的变化

　　购物中心的盈利模式主要是通过物业价值的不断提升取得较好的租金收入。但是，在中国，也出现了一些有趣的其他盈利方式。如：沿用百货业的扣点收费方式；划出部分场地自营；甚至沿用住宅房产开发的模式出售部分物业产权。成功和成熟的购物中心还拓展多种盈利模式，如开发广告收入，办展收入，与周边商业房产联动，营销活动收入，对租赁商户部分有偿服务收入，充分利用充余的现金流实现财务收益等等。

　　9、多媒体时代购物中心的危机和机遇

　　不少人认为实体零售业要接受多媒体时代对它的挑战，在线购物是传统零售业的坟墓。但是，也有人看到，各种零售模式不可能完全被取代，反而提供了某种机会。在美国摩尔是的零售商场。在摩尔中出现的产品广告使接近销售点的购物者在购买的心理上认为这是非常适销的商品。文章指出, 如果摩尔配置媒体策略，一个保守的估计为招徕顾客的成本每千美元是2 美元(2‰ ) ，摩尔媒体的年收入可突破30 亿美元，在10 年内增长了三倍。这将使购物中心成为美国的户外媒体传播手段。但要达到这一目的，作者劝告该行业将需要论证广告的效果，并制定通用的和广告客户认为是公正和准确的受众评估标准。

　　10、变中求生，形式创新是经久不衰的保证

　　购物中心的形式创新从来没有停止过，目前还在继续中。富有变化的中心才是有魅力的。不断推出有新鲜感的环境才能有效克服消费者的“视觉疲劳”。使中心经久不衰。

　　11、大量外资拥入的风险

　　据戴德梁行统计数据显示，一至五月份，北京市社会消费品零售总额累计达到1508.9 亿元，同比增长14.9%。零售业的快速增长是商业市场持续发展的主要动力。其中外资投资的购物中心成为上半年北京商业地产市场的中坚力量。

　　北京今年上半年开业的项目主要以购物中心为主，且多数为外资性质，如新光天地、美罗城购物中心等。而另一方面，大批外资零售商不断拓展北京市场，其对北京优质零售物业的需求量也在进一步增长。

　　如韩国乐天百货、日本高岛屋百货、伊势丹百货、泰国中央洋行等都已经确定或计划开设其在京的旗舰店。下半年，北京商铺市场新增供应量预计将达到近200 万平方米，朝外、CBD、及中关村等区域供应相对集中，如日坛国际广场、朝外SOHO、世纪财富中心、大钟寺国际商业广场等都将于下半年对外营业。

　　由于中国经济的起飞、人民币升值、房地产新政使投资者青睐商业房地产、中国市场长远的诱惑力、中国金融流通性过剩而投资渠道的稀少等等多种因素的作用，大量外资进入中国，高端商务楼和大型商业设施成为外资收购的重要目标。有的专家忧心忡忡，担忧中国的产业安全问题。政府也已出台相关政策，加强外资对大型项目收购兼并的监管。这是十分必要的。但是，保证产业安全的关键是我们自己要做大做强，零售业要适应全球经济一体化的大趋势，要以国际竞争规则的要求提升企业素质，国内大型零售企业肩负着担当抗衡外资力量的中坚力量。预计世界500 强企业中将会有更多的中国零售企业。包括经营购物中心大的商业房地产商、连锁经营的运营商、在购物中心租赁经营的连锁零售商等。