中国的经济环境和人文环境与世界发达国家相比有许多明显不同的特征。作为极有发展前途的购物中心产业，它的健康发展途径和方式必须适应中国的经济和人文环境。无论是政府管理规划部门、商业房地产投资开发企业、现代零售经营管理企业还是涉足该产业的金融企业，在推动和发展中国购物中心产业的过程中，不能简单照搬国外的发展经验，必须充分认识国内外经营环境的差别，不断总结别国的经验和教训，把握发展的机遇，在实践中摸索出自己的规律。能否识别国内外经营环境的差别并据此调整发展的战略将决定我国购物中心产业是否能得以健康、持续的发展，避免交过多的“学费”，走太多的弯路。

　　1、土地资源环境不同

　　与发达国家相比，中国人口多，人均土地占有量低，尤其分布极不均衡，大城市集中于沿海地区，土地资源十分宝贵。西方近年大量发展的敞开式条状购物中心不适合我国的国情。因为条型购物中心一般多是平面建筑，每个中心均有特大占地面积的停车场。土地的利用率极低。这对北美人少地多的地区当然无所谓，而对于人多地少，土地需求矛盾十分突出的中国就不太适宜。这种情况在亚洲购物中心产业最发达的新加坡可以看出端倪。新加坡将旅游业作为国家经济三大支柱产业之一，他们有很好的商业零售设施，各种类型的城市购物中心是他们吸引游客的一大特色。但是，他们主要发展的是都市型和社区型封闭式的摩尔，很少见到像北美郊区广为流行的条状购物中心。他们的发展思路值得我们思考。

　　近几年，不少地区不顾中国的国情，出现圈地建造条状购物中心现象。近有报道,上海有个郊区准备用地1000 亩,建75 万平方米的家具城,且不说有没有做过仔细的可行性研究能确保该项目的成功。光看它的巨幅占地和利用率,就应考虑这个项目是否符合国情? 近几年,商业设施有越搞越大的趋势,这值得注意。建造条状购物中心，如果少数搞几个作点缀倒也无可非议，但要防止盲目引进，一哄而上。盲目发展条状购物中心不仅现时很难取得经营上的效益，而且对中国商业生态环境的优化是极为不利的。政府管理部门尤其要防止以投资购物中心为名，行圈地抄房地产之实的发生。

　　2、商业资本结构不同

　　购物中心产业是金融业、商业房地产业和零售业的边缘产业。一个项目动辄几亿、几十亿。国外开发购物中心主要实行社会资源的配置。开发商的资金来源主要不依赖银行贷款。各种基金是主要的投资者。其中极大部分使用房地产投资信托基金（称为Real Estate Invest Trust,简称REIT’s）。我国由于金融改革滞后，这种金融衍生产品尚未被大量采用。开发商主要依靠银行贷款的方式解决建设资金问题。这样，项目的风险大大增加。如项目失败，直接增加了银行的不良资产，如全国短期内一哄而上，大搞造“摩”运动，几千亿的规模如不能达到投资的预期效果，这对金融界是个灾难性的后果。这就是为什么国家高层对中国出现的造“摩”热如此关注，两次开展专项调查，目的就是防止购物中心开发过度以至形成经济泡沫。

　　3、城乡经济差别不同

　　现阶段，中国城乡二元经济的现象十分普遍，我国的城乡差别不是缩小了。这个状况与发达国家不同。西方发达国家已进入后工业时代和信息化时代。经济现代化过程大大拉近了本国地区间的时间和空间的距离，甚至在全球范围内也缩短了距离。城乡间、地区间的差距没有像我们那么大。

　　零售方式赖以生存和发展的基础是本地区的经济发展水平，不考虑这种差别，一味模仿，陶醉于“我们仅十年就走完了西方近百年零售业发展的路程”这种速度，必然导致非理性的商业投资行为和浮躁的经营理念。中国还是一个后发的发展中国家，尽管后发有后发的好处，可以借鉴别人的经验教训，少走弯路，可以比别人有较快的发展速度。但经济发展水平总是发展零售业的一种制约因素。虽然发展购物中心产业并非是发达地区。美国购物中心数量的地区差别也说明了这一点。

　　4、交通条件工具不同

　　购物中心产业与汽车产业是对“孪生兄弟”。如上所述，美国作为购物中心的发源地和繁荣地与它是“汽车王国”分不开的。美国有较高的家庭轿车拥有量，平均一个家庭在两辆以上。中国的家庭所使用的交通工具与他们截然不同。城市中主要使用的交通工具是非机动车和公共交通。交通工具是决定商圈辐射距离的最重要因素。国内不少投资者忽视这种差别，学习国外在远离城市中心缺乏发达的公共交通的郊区选址建设大型购物中心。结果往往因缺乏足够的人气而陷入困境。上海的大卖场（大型超市）每天放出大量交通班车，就是为了弥补交通工具影响商圈辐射能力的不足。大卖场一般多在市中心，尚且如此，放在远离城市公交网络的郊区，其聚集人气的困难可想而知。

　　5、收入消费结构不同

　　我国城市居民的收入水平和消费结构与西方发达国家有较大的差别。收入水平的落差众所周知，毋用赘言。更重要的是消费结构的不同。发达国家消费结构呈两头小，中间大的“橄榄形”，中间有大量的中产阶级，是日常消费品零售的主要服务对象。而中国的结构呈下面大上面尖的“金字塔形”，有的学者更进一步断言说是“T 字型”。如果对消费分作四种类型：温饱型、小康型、享乐型和型的话，后两种类型的消费还是属于“金字塔”的顶。购物中心的功能集购物、休闲、等多种功能为一体，对主客群的消费类型有一定的选择。不根据国民经济收入和消费结构的实际，盲目超速的发展大型商业设施，有可能出现潜在客群多而现实客群不足的困境。因此，中国发展购物中心不能与发达国家作简单的攀比，应该随着国民收入的增加和消费结构的变化循序前进。违背客观经济规律的发展将会付出沉重的代价。

　　6、购买习惯理念不同

　　由于传统和收入水平的原因，我国消费者整体上与西方发达国家相比在消费习惯和理念上有很多的不同。其中一个显著的区别是对价格的敏感性和品牌的认知度上尚有很大的差别。现阶段中国的消费主客群主要属于“价格导向型”的。消费者对价格的敏感程度相对强烈。而对品牌的认知程度相对较弱。虽然在新的一代年轻人中和高收入人群中这种情况正在逐步改变。但对于大多数消费者来说，购物首先考虑价格往往是一般的逻辑。就是在青年人和高收入人群中对品牌的认知还处于朦胧之中，一些消费者貌似讲究品牌消费，其实重视实质的“品”者少，而追求虚荣的“牌”者多。购物中心以主力店为“锚”，品牌专卖为“舱”，这对中国的消费者来说，享受品牌消费需要有个培育的过程。